la nueva LAU

Mercado de alquiler

La reforma de la LAU, punto por punto

¿Son positivas las medidas presentadas por el Ministerio de Fomento para dinamizar el mercado de alquiler de viviendas? ¿Benefician más a unos que a otros o buscan, como aseguró la ministra Pastor, un equilibrio de derechos e intereses entre propietarios e inquilinos? Veamos, punto por punto, en qué consisten estas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Redacción | 11/05/2012

En el Consejo de Ministros celebrado el pasado viernes 11 de mayo, la ministra de Fomento,Ana Pastor, presentó el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, un paquete de propuestas que tienen el objetivo de dinamizar y flexibilizar el mercado de alquiler "con una reducción de los plazos de duración del contrato, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos, la agilización del procedimiento de desahucio y el establecimiento de estímulos fiscales".

Algunas asociaciones de consumidores como Facua-Consumidores en Acción, ya han advertido de que las nuevas medidas impulsadas por el Gobierno de Mariano Rajoy van a generar una situación de desequilibrio entre arrendador e inquilino. El debate está sobre la mesa y seguramente ambos, arrendadores e inquilinos, encontrarán múltiples argumentos en contra y a favor de las medidas presentadas.

Entre las más destacadas: la reducción del plazo de los contratos de alquiler de 5 a 3 años, la exención del 50% de la plusvalía en la adquisición de viviendas hasta final de año o la posibilidad de los arredadores de recuperar su vivienda alquilada avisando con dos meses de antelación, aunque el inquilino esté al corriente de todos los pagos.

Veamos, pues, punto por punto, en qué consiste la propuesta de Anteproyecto de Ley presentada por la minsitra de Fomento:

1. Priorización de la voluntad de las partes:

·         Arrendador e inquilino podrán pactar la actualización de la renta, con independencia del IPC.

·         Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Si no hay pacto, sigue vigente el derecho de adquisición preferente por el arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años.

2. Potestad de desistimiento del arrendatario:

·         Con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desisitir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación.

3. Flexibilización de la duración del contrato:

·         Reducción del plazo de prórroga forzosa de los contratos a 3 años.

·         Reducción del plazo de prórroga tácita de los contratos a 1 año.

·         La actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años.

4. Potestad de recuperar la vivienda por el propietario:

·         El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, con un preaviso de 2 meses.

5. Reforzamiento de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario:

·         El comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad, aunque la inscripción registral continúa sin ser obligatoria.

6. Agilización de la regulación del procedimiento de deshaucio:

·         Se habilita un plazo de diez dís para que el arrendatario pague la deuda pendiente.

·         Se simplifica la composición de la Comisión judicial y se duplica la capacidad operativa de los juzgados.

7. Equiparación tributaria de los no Residentes y los Residentes:

·         Nuevas exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas (salvo en paraísos fiscales):

- 60% a todas las personas no residentes (igual que en el IRPF).

- 100% a personas físicas residentes en la UE, cuando el arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM.

8. Gravamen especial sobre bienes inmuebles:

·         Exención del gravamen sobre bienes inmuebles de entidades no residentes, con la excepción de paraísos fiscales.

9. Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):

·         Reducción a tres años del plazo de mantenimiento de los inmuebles en arrendamiento, promovidos por la entidad.

·         Eliminación de los requisitos de diversificación: se suprime el tener al menos 3 inmuebles en su activo y que ninguno de ellos represente más del 40% del activo de la entidad.

·         Flexibilización de los requisitos para la admisión a cotización en mercado regulado: capital en circulación mínimo del 15% y mínimo de 50 accionistas.

·         Reducción del capital social mínimo a 5 millones de euros.

·         Reducción de las obligaciones de distribución de beneficios: 50% de los beneficios que no deriven de los dividendos.

·         Eliminación del requisito de financiación ajena inferior al 70% del activo.

·         La sociedad pasa a tributar en función del resultado del ejercicio en el Impuesto de Sociedades, como cualquier sociedad.

·         Se incrementan las rentas exentas que proceden de viviendas arrenadas del 20 al 25%, cuando más del 50% del activo de la entidad está constituido por viviendas.

·         El tipo de gravamen de todas las rentas se fija en el 19%.

10. Incentivación de la adquisición de activos inmobiliarios:

·         Exención del 50% en las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos (plusavalía) que sean adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.

·         Dicha exención, que se aplicará en el ejercicio en que se produzca la transmisión, será aplicable en el IRPF, en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y en el Impuesto sobre Sociedades.