“La ley del alquiler ha creado, si cabe, más incertidumbre a los propietarios”

fotocasa.es: Según un estudio realizado por fotocasa.es, los partidarios del alquiler se han triplicado en los últimos años. ¿Cree que esta tendencia se mantendrá o es tan solo coyuntural debido a la crisis económica y las dificultades para comprar una vivienda?
Alfredo García: Hemos llegado a un punto en que la mentalidad nos ha empezado a cambiar, de hecho, hemos dejado a un lado el estereotipo de trabajar y ahorrar para comprar una vivienda, que queda en un segundo plano. Creo que no solo se mantendrá sino que aumentará y se estabilizará también debido a ese cambio, que, con el paso del tiempo, está siendo generacional.


fotocasa.es: ¿En qué otros aspectos se han notado los efectos de la crisis en el mercado del alquiler?
Alfredo García: Sobre todo, en el precio de las rentas, aunque no ha bajado tanto como en las ventas. Y también en el aumento del número de alquileres.


fotocasa.es: ¿Cuál es el perfil del inquilino actual?
Alfredo García: Según nuestros datos, mayoritariamente, se trata de parejas o personas de entre 25 y 40 años, nacionales y extranjeras, con una media de 1,8 hijos y mileuristas. Suelen fijarse, sobre todo, en el precio, pero sin renunciar a la calidad, demandando viviendas que no sean muy antiguas o que estén reformadas. Además, priman otros factores, como que el inmueble esté bien comunicado. Hemos notado que han bajado los contratos indefinidos y han aumentado los autónomos. De media, los inquilinos suelen estar entre dos y tres años en la vivienda.


fotocasa.es: ¿Cómo cree que se ha adaptado el mercado a la nueva normativa de fomento del mercado del alquiler? ¿Cree que está dando los resultados esperados tanto para arrendatarios como para arrendadores?
Alfredo García: No hay equidad, no creo que estas medidas se hayan adaptado y, menos aún, que hayan incentivado el alquiler; si cabe, han creado más incertidumbre al arrendador. Lo que todo propietario desea es tener un inquilino que se quede el mayor tiempo posible en la vivienda, y ningún propietario se siente cómodo sabiendo que su inquilino, una vez que han transcurrido seis meses, puede rescindir el contrato con un preaviso de 30 días, así como que, cada pocos meses, tiene que poner en marcha todos los trámites para volver a alquilar la vivienda. Esto conlleva tiempo y dinero, por lo que no considero que este tipo de medidas animen a sacar al mercado los tres millones de viviendas vacías que están en manos de particulares ni tampoco a ajustar los precios. Me siento un poco decepcionado con esta reforma, esperaba más.

 

fotocasa.es: ¿Cree que la flexibilidad y la libertad de pacto en los nuevos contratos de alquiler suponen un agravio comparativo hacia los inquilinos?
Alfredo García: La nueva legislación pretende flexibilizar la relación entre las partes, pudiendo alcanzar pactos libremente, dentro de lo razonable. Es cierto que algunas medidas, como la reducción de los plazos legales de duración del contrato, que el propietario pueda recuperar la vivienda como residencia habitual en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado o la agilización del ‘desahucio exprés’, dan más seguridad jurídica al propietario que al inquilino, pero muchas otras medidas otorgan una libertad al inquilino que antes no tenía.

Es el caso de poder abandonar la vivienda una vez que hayan pasado seis meses, sin tener que esperar a que termine la anualidad, avisando con un mes de antelación y sin tener que pagar indemnización (salvo que en el contrato se especifique que sí); la revisión de la renta a partir del tercer año –al alza o a la baja-; o el pago de las reformas -es posible llegar a un acuerdo con el propietario para que el coste de las obras se descuente de las mensualidades del alquiler-.


fotocasa.es: ¿Qué medidas cree que no se han contemplado y que serían necesarias?
Alfredo García: Entiendo que la administración, por falta de recursos, intente en la LAU, aunque sea con poco éxito, lo que debería hacer de una forma más activa. Pienso que ayudas directas al alquiler para los arrendatarios y/o beneficios fiscales para el arrendador serían necesarias para incentivar el mercado del alquiler, y por qué no, también regularizarlo.


fotocasa.es: Según el último censo del INE, en España hay 3,4 millones de viviendas vacías. ¿Qué parte de culpa cree que tienen los propietarios que prefieren dejar su vivienda vacía por la desconfianza sobre los posibles inquilinos?
Alfredo García: No creo que ningún propietario desee, por motivo propios, dejar una vivienda cerrada. Evidentemente, la desconfianza hacia el inquilino viene infundada principalmente por una ley que no termina de proteger al arrendador, lo que perjudica también al inquilino, ya que se encuentra, en muchos casos, con condiciones y precios abusivos a la hora de alquilar.

 

fotocasa.es: ¿Además del impago, cuáles cree que son sus principales temores?
Alfredo García: Si el impago es la primera causa, yo situaría los actos vandálicos y las coberturas jurídicas en segunda y tercera posición. Ahora, hay también una cuarta: cuánto tiempo va a estar el inquilino en la vivienda.


fotocasa.es: ¿Existen medidas que puedan tomar los propietarios para evitar los problemas que puedan surgir del arrendamiento de su vivienda?
Alfredo García: A nivel particular, poco se puede hacer, si no es con las medidas tradicionales, tipo aval bancario o cantidades extras, a modo de fianza. Pero esto es un impedimento a la hora de alquilar por la situación actual en la que nos encontramos. A día de hoy, existen medidas preventivas y coberturas para garantizar la tranquilidad de los propietarios y facilitar el acceso al inquilino. En Alquiler Protegido, somos pioneros en protección al propietario y llevamos tiempo implantando estas medidas con excelentes resultados.


fotocasa.es: Mientras que el precio de la vivienda en venta ha caído más de un 40%, las caídas en la vivienda de alquiler rondan el 30%, según los datos de fotocasa.es. ¿Por qué cree que los precios no se han ajustado tanto? ¿Cree que el precio de los alquileres está sobrevalorado en algunas zonas?
Alfredo García: Queda mucho por hacer todavía. Estoy convencido de que la administración seguirá tomando medidas para incentivar el alquiler y esto tiene que ser el principio para lograr situarnos a niveles europeos, por lo que entendemos que esto debe ser así, pero difícilmente será, si la administración no sienta las bases. Hay millones de viviendas esperando a salir al mercado, y el tiempo que tarden en salir influirá notablemente de una manera u otra en el sector. En general, el precio de la vivienda ha bajado en todas partes, si bien hay zonas con poca oferta en las que el descenso de precios no ha sido tan fuerte.


fotocasa.es: Alquiler Protegido ha iniciado recientemente su actividad en franquicia, ¿cree que es una muestra más del auge del arrendamiento frente a la compra que se ha producido en los últimos años?
Alfredo García: En los últimos años, han surgido empresas y productos con el fin de cubrir la demanda que estaba experimentando el sector. Si bien es cierto que la falta de experiencia ante estas nuevas necesidades ha llevado a muchas de estas empresas al fracaso. En Alquiler Protegido, hemos analizado estas necesidades y, conscientes de que el sector se está dinamizando, hemos creado una metodología propia para cubrir las carencias que, en estos momentos, tienen tanto propietarios como inquilinos. Esta metodología es la que queremos transmitir a nuestros franquiciados, ya que, aunque auguramos un despunte importante del alquiler, estamos convencidos de que va a perdurar en el tiempo.