consejos útiles para vender tu casa

en 2003, en pleno frenesí del boom inmobiliario, una casa tardaba una media de sólo 14 días en venderse. sin embargo, la explosión de la burbuja en 2008 ha multiplicado hasta por 33 el tiempo que tarda un vendedor en colocar su inmueble hasta superar ampliamente el año, según los datos de idealista.com

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por eso, si estas pensado en vender una propiedad, es mejor que antes identifiques quién es el comprador potencial al que debes dirigirte y la estrategia que tienes que adoptar para llegar a él. de lo contrario, podría convertirse en el cuento de nunca acabar

a pesar de que 2014 ha sido etiquetado ya por muchos como el año del alquiler, muchos particulares, además de pequeños y grandes inversores, saben que los próximos meses serán también muy propicios para la compra ya que las previsiones apuntan a escasas bajadas de precios –incluso ligeros repuntes– que proporcionarán también atractivas oportunidades para adquirir una vivienda

la ‘necesidad de vivienda’ no es hoy en día el principal motor del mercado inmobiliario español, que se ha entregado en brazos de los fondos que buscan invertir en inmuebles para alquilar. se trata de un comprador solvente que busca gangas que hagan rentable su negocio.

además, según ha opinado gonzalo bernardos, director del máster inmobiliario de la universidad de barcelona (ub) en el mundo.es, muchos de los que compren vivienda lo harán sin necesidad de solicitar un crédito hipotecario.

en concreto, el consultor josé luis ruiz bartolomé señala tres grupos principales de compradores particulares, que van de ahorradores que no necesitan mucha financiación a parejas jóvenes que cuentan con ayuda familiar, pasando por trabajadores de empresas solventes con antigüedad

sea cual sea el target al que quieras dirigirte, la receta del éxito es la misma: poner un precio atractivo y claramente por debajo de la media de la zona; ser flexibles a la hora de negociar; tener un anuncio rico en fotos, vídeos y descripción; y pedir ayuda a una agencia inmobiliaria

muchos propietarios se preparan para sacar a la venta su vivienda al calor de la llegada de los fondos de inversión, de la leve mejoría de la vivienda y del interés de los bancos por volver a conceder hipotecas. pero antes de poner en venta el inmueble es recomendable limpiarlo, arreglar lo que está descuidado o analizar bien el precio al que va a salir al mercado, con el fin de que la venta se realice con éxito. hay que tener en cuenta que el elevado stock de vivienda dificulta el cierre de operaciones

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1.- arregla la casa para que sea acogedora: es esencial mantener la vivienda limpia y libre de obstáculos. además, hay que eliminar aquellos elementos que reflejen la personalidad del propietario: fotos de la familia, decoración religiosa u objetos personales. también hay que hacer reparaciones de grifos que gotean o dar una mano de pintura a las habitaciones. la técnica del home staging puede ser muy útil para el vendedor

2.- poner un precio justo: no te fijes en lo que pagaste por la casa o en el dinero que necesitas para comprarte otra o para vivir de alquiler. los expertos recomiendan poner un precio justo, es decir, un precio de mercado. para ello hay que fijarse bien en el precio del m2 de la zona donde esté ubicada la vivienda, en los m2 de la casa, en el número de dormitorios que tiene, en su valor de tasación y en el precio al que se han vendido las casas de alrededor. los compradores de hoy en día tienen más información que nunca

3.- anuncia la vivienda en internet: hay un dicho que dice que el que no está en internet no existe. cada vez más ciudadanos  usan internet para buscar casa. recurrir también a una agencia inmobiliaria te asegurará más visitas y aumentará las posibilidades de venta. los agentes inmobiliarios disponen de información precisa sobre el mercado inmobiliario de la zona donde se encuentra la vivienda que se quiere vender. además, estos expertos subirán el inmueble a los portales inmobiliarios y detallarán bien las características de la vivienda. es muy recomendable subir fotos profesionales. otra opción es hacer una visita virtual de la casa

4.- evita sorpresas de última hora: el propietario debe estar al corriente del pago de impuestos y de la comunidad de propietarios. de no ser así, serán problemas que dificulten el cierre de la operación

a pesar de que los precios se han desplomado más del 40% desde el momento álgido de la burbuja inmobiliaria, la enorme oferta, la escasa financiación y la progresiva pérdida de poder adquisitivo de las familias hacen cada vez más difícil cerrar la venta de una casa. por eso, es mejor que no pierdas las escasas oportunidades que tendrás

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para evitar que te eternices con tu vivienda en el mercado, debes empezar por evitar ciertas frases que pueden enfriar la negociación. algunas son tan comunes que, cuando las pronuncias, jamás pensarías que estás metiendo la pata hasta el fondo. estas son las 5 expresiones de las que debes huir si quieres vender tu casa:

1.- “a mí el piso me costó…”

al posible comprador no le importa lo que tu pagaste por tu vivienda. seguramente fue hace tiempo y el mercado ha evolucionado muy posiblemente a la baja. son magnitudes incomparables. tampoco le interesa demasiado si te has gastado una ingente cantidad de dinero en un jacuzzi o en una enorme librería de obra. recuerda que tus gustos no tienen por qué coincidir con los suyos

2.- “pongo un precio alto y así tengo margen para rebajarlo”

la táctica resulta peligrosa en momentos como el actual, con mucha oferta y los precios bajando. lo que pides debe ser ajustado a las condiciones del inmueble

3. “tengo otras personas que están interesadas”

esa frase está ya pasada de moda. quizá llegó a funcionar hace unos años cuando la gente hacía cola para ver los pisos y ‘se los quitaban de las manos’ a promotores o agentes inmobiliarios. hoy sobran vendedores y faltan compradores, mejor cambia el discurso

4.- “se lo puedo dejar un poco más barato”

una cosa es negociar y otra regatear como en un bazar. aunque esencial en una compraventa, el precio no lo es todo. el valor de la vivienda también lo conforman la ubicación, las condiciones de pago o las reformas que necesita el inmueble

5.- “finca con encanto”

utilizamos esta frase como ejemplo de otras perífrasis que sirven para que el comprador desconfíe por la falta de transparencia en la información. expresiones como interés mínimo, hipoteca abierta o el banco le premia la fidelidad no ayudan a la venta de tu piso y no generan confianza con el cliente

en la vivienda que se quiere vender se pueden hacer pequeños cambios o reparaciones para atraer al posible comprador. la compañía alfa inmobiliaria aconseja, entre otras cosas, quitar muebles innecesarios para que el espacio sea más diáfano, instalar bombillas de máxima potencia para iluminar y dar amplitud  o revisar que todos los grifos y las instalaciones eléctricas funcionen correctamente

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según alfa inmobiliaria, todo piso cuenta con condicionantes que el vendedor no puede modificar, como la ubicación, los m2 o la orientación, pero sí que se pueden hacer pequeños cambios que supongan un cambio en la casa y que atraigan al posible comprador. sus recomendaciones son las siguientes:

1.- descargar el espacio de muebles innecesarios y usar bombillas con potencia: es importante eliminar muebles innecesarios, tener la casa recogida y los armarios ordenados para poder mostrarlos con comodidad. además, es aconsejable instalar bombillas de máxima potencial para iluminar y dar amplitud al espacio

2.- orden y limpieza: además de aspectos básicos como el orden y la limpieza, es aconsejable revisar que la casa esté bien ventilada y tenga un buen olor. esto es lo primero que se percibe al llegar a una casa y una mala impresión puede generar un rechazo inmediato

3.- revisar grifos, tuberías o las persianas: comprueba que los grifos, tuberías, las persianas y mecanismos eléctricos funcionan correctamente. una casa que transmita la necesidad de nuevas inversiones en reparaciones generará muchas más dudas que una en que todos los detalles estén cuidados

4.- crear una sensación de hogar: facilita que haya una temperatura agradable, sube las persianas para que se pueda disfrutar de la luz, guarda las fotos personales, etc. para el potencial comprador será más sencillo imaginarse viviendo en ella con estos consejos

hace un par de semanas vimos un artículo en idealista news sobre vender tu casa como particular o confiar en una agencia. esta cuestión siempre es un tema interesante de debate y claramente había una variedad de opiniones. un comentario nos llamó la atención: se preguntaba sobre la profesionalidad de las agencias cuando éstas solo te piden fotos ya hechas por ti y ni si quiera  van a visitar el piso

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en nuestra opinión, esto no es nada profesional, claramente, por lo que aconsejamos que no mandes tus fotos a ninguna agencia que trabaje de esta manera. dicho esto, nosotros seguimos recomendando una agencia inmobiliaria para la venta de tu casa. ¿por qué? la venta de tu casa probablemente es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. no deberías dejarlo al “azar”. por lo tanto, es mejor verlo como un proyecto importante para el cual debes contar con la mejor ayuda profesional

además has tenido en cuenta si, ¿dispones de tiempo para mostrar la casa en venta a todos los interesados, o tienes acceso a todos los portales inmobiliarios?¿sabes redactar un contrato legal? ¿sabes asegurarte de que el comprador potencial es solvente?

por supuesto, todavía existen agencias inmobiliarias muy profesionales en españa, pero es importante fijarte en tus necesidades para poder elegir bien. te ofrecemos a continuación una lista de preguntas que te van a ayudar a elegir a un agente “a tu medida”:

1.- ¿deja una buena impresión? cuál es tu primera impresión: ¿te gusta cómo te trata? ¿es un trato personal y le interesa de verdad tu vivienda? ¿contesta a tu correo, teléfono y tiene una oficina adecuada? ¿trabaja en equipo o es una sola persona?, ¿tratas siempre con la misma persona, o todos los compañeros de la agencia conocen tu inmueble? ¿te puede explicar con detalle en qué consisten los pasos, los contratos etc.? recuerda: es tu asesor personal quien tiene que ajustarse a tus necesidades y por lo tanto, tu opinión personal acerca de él/ ella vale mucho

2.- ¿puede ofrecerte un servicio integral? no solo hace falta que enseñe tu casa. se trata de mucho más: tiene que valorar o tasar la vivienda (y saber cómo hacerlo), conocer los temas legales, hacer  frecuentes estudios de mercado para comprobar el precio más competitivo para tu inmueble, tener conocimientos de arquitectura y de estructuras, debe poder analizar cómo son las visitas del inmueble en venta, y debe tener acceso tanto a su propio portal, como a otros portales y/o espacios publicitarios. también debe poder ofrecerte opcionalmente un reportaje de fotografía de alta calidad y es preferible que trabaje con un sistema de intercambio con otras agencias (por ejemplo mls)

3.- ¿aplica herramientas de marketing como es el home staging? home staging es una técnica dedicada a la preparación de tu vivienda en venta de tal forma que se vende antes. se trata de algo muy lógico. si el inmobiliario emplea los servicios de home staging, significa que le importa el estado de las viviendas y como se presenta las viviendas de su cartera. además, que ha dedicado tiempo y energía a la formación de su equipo y está al tanto de las últimas tendencias. si además usa herramientas como las sesiones de puertas abiertas, o las redes sociales para vender su cartera está dispuesto a ofrecer los mejores servicios a sus clientes. por cierto, trabajando en exclusividad con un inmobiliario, significa que estará mucho más dispuesto a invertir en tu vivienda y en su venta. tú tienes que valorar cuanto estas dispuesto a pagar por la profesionalidad

4.- ¿está caro o está barato? los honorarios del agente no dice nada de la calidad. ni el más caro es el mejor, ni el más barato el peor. pero merece la pena el esfuerzo y el resultado. por ejemplo, la agencia que te da una tasación más alta de tu casa, quizás solo está intentando captar clientes nuevos, seduciéndote con un precio de venta más elevado. por otro lado, la publicidad para promover un inmueble cuesta dinero, igual que la pequeña inversión para la mejora de tu vivienda y en general es el agente inmobiliario quien lo paga y esto se refleja en sus honorarios.
 
por supuesto, hay otros puntos importantes también:

5.- ¿trabaja de manera transparente? ¿hay manera de averiguar su metodología de venta o su formación? ¿contesta siempre a tus preguntas? indica más la manera de contestar y como gestiona las preguntas difíciles, que la respuesta en sí

6.- ¿está bien recomendado? pregunta tus vecinos, conocidos o familia por referencias sobre esta agencia. ¿han tenido buenas (o malas) experiencias? ¿y por qué les ha gustado?

7.- ¿está cerca? aunque no hace falta que la agencia está cerca de tu casa, la proximidad tiene algunas ventajas. conoce bien el barrio y por lo tanto, el perfil del comprador que suele buscar en ese barrio

8.- ¿está asociada? ¿asociada con otras agencias, con una marca conocida, con una federación de agencias inmobiliarias, o es una franquicia?  no tiene especial importancia, pero en general significa que han tenido que pasar por algún control de calidad

9.- ¿a qué tipo de acciones promocionales se compromete? ¿en qué bolsas inmobiliarias está expuesta tu casa?, ¿cuál es la inversión?, ¿cómo consigue el máximo número de compradores potenciales? ¿son servicios gratuitos o tienes que pagar por ellos?

el conjunto de las respuestas a todas estas preguntas te ayudará a tomar la decisión correcta con qué agencia colaborar. si colaboras con un profesional puedes y debes ser exigente en lo que esperas de esta persona. el profesional adecuado, puede ser la diferencia entre vender o no vender

de los más exóticos –como los rusos o los chinos– a los habituales franceses, británicos o alemanes, los extranjeros están animando el mercado inmobiliario español. vender casa a inversores foráneos es una de las mejores oportunidades que existen en el mercado actual

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aunque los datos de compraventa aún están muy lejos de los máximos que alcanzaron en los años del boom, los extranjeros –residentes y no residentes– compraron 12.070 viviendas en el tercer trimestre de 2013, lo que supuso un 17,2% del total de operaciones

sin embargo, vender una casa a un inversor extranjero, ya sea residente o no, no es tarea fácil. aunque es un público con potencial, hay que saber llegar a ellos. por eso hemos recogido las seis claves que pueden ayudarte a conseguirlo:

1.- piensa a quien puede interesar tu casa

no todo el mundo busca lo mismo y a veces, el país de origen nos puede dar pistas. una gran mayoría de compradores extranjeros, sean o no residentes aquí, buscan una segunda casa en poblaciones de playa, pintorescas o en ciudades turísticas. sin embargo, también es posible encontrar compradores que buscan vivienda en una ciudad, por motivos de trabajo. es el caso de los ciudadanos chinos

2.- consulta qué nacionalidades tienen mayor interés en comprar en tu zona

es importante saber que los compradores británicos siguen siendo un clásico pero que, ahora, compran más los ciudadanos belgas, franceses, alemanes, rusos y del norte de áfrica. esto condiciona, y mucho, dónde anunciar tu casa, con qué tono hacerlo y en qué idioma

3.- acierta con el idioma

las nacionalidades ya te dan una pista de posibles idiomas para redactar el anuncio, pero también es importante que esté bien escrito en cada uno de los idiomas escogidos. no hagas una traducción rápida. si no dominas bien el idioma, contrata un servicio de traducción fiable

4.- vende ‘estilo de vida’

comprar una casa en la costa seduce por el sol, el mar y el clima y el carácter mediterráneo. de un piso en madrid atraerán su oferta cultural y de ocio, las buenas comunicaciones, la gastronomía o la arquitectura. debes encontrar aquello que les atraiga y destacar el entorno y lo que puede ofrecer

5.- bien conectado

para un comprador extranjero es vital. si ciudadano de otra nación compra una casa aquí, sea o no residente, probablemente viajará con cierta regularidad a su país, para visitar a los suyos, o recibirá visitas. si lo tiene fácil, va a ser un punto a favor

6.- utiliza internet y las redes sociales

es una de las mejores maneras de llegar al público internacional. curiosea, piensa en anunciarte también entre los turistas que vienen a pasar unos días y prueba a anunciarte en portales inmobiliarios que trabajen con otros países 

el cartón no es un producto en el que uno piense directamente para decorar su casa.  sin embargo, últimamente se habla mucho de los muebles de cartón y queremos compartir con vosotros  algunas ideas llamativas que hemos visto para el diseño de tu hogar, o incluso, para ayudar a vender o alquilar un piso vacío. en este artículo pretendemos enumerar las ventajas y posibles inconvenientes del uso de cartón para vender o alquilar una vivienda y  mostrar la oferta disponible actualmente en el mercado español

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el éxito del cartón va mucho más allá que meramente el mercado inmobiliario. es un producto muy versátil y hasta hace unos años, se usaba exclusivamente en stands y exposiciones y como material para escaparates y displays para promociones. sin embargo, recientemente también se aplica mucho como objetos de decoración, juguetes etc. es lógico,  porque el cartón es muy resistente, ligero, ecológico, reciclable y fácil de montar.  además, hoy en día hay productos de muy buena calidad y, no menos importante, de un gran valor estético

               
si damos un paso más a la idea de usar cartón de forma estética, pero también económica, tiene sentido usar muebles de cartón para presentar viviendas vacías de forma atractiva

todo el mundo sabe que es dificilísimo vender un piso vacío: no se puede apreciar su tamaño real; se expone cada fallo, transmite una sensación fría y poco acogedora. además, el vendedor está enviando un mensaje subliminal de desesperación: necesita vender urgentemente. no es exactamente lo que quieres mostrar cuando estás vendiendo un inmueble. hace falta amueblarla

¿pero  puede ayudar el cartón a vender o alquilar tu casa?

si estás vendiendo una casa y no quieres invertir demasiado dinero para mejorar su presentación pero sabes que una buena presentación puede llamar la atención del comprador potencial y además, la casa se destacará de la competencia. al buscar un equilibrio entre una bonita presentación que muestra todas las posibilidades de tu casa, e invertir lo mínimo posible, no puedes descartar la opción de amueblarla con muebles de cartón. como ves en los ejemplos, los  muebles de cartón ofrecen una opción bastante aceptable, sin tener que recurrir a opciones más caras

   
¿cuales  son las ventajas de utilizar muebles de cartón en vez de muebles convencionales?

• se puede presentar una casa igual de atractiva  que  con muebles convencionales e incluso dan una imagen más moderna que con la mayoría de los muebles baratos y/ o de segunda mano

• los muebles de cartón son más económicos

• son biológicos y reciclables

• incluso, se pueden reutilizar, lo que reduce aún más la inversión si les usas más veces

• logísticamente son mucho más manejables, son fáciles de transportar y de almacenar

• hay hasta cocinas de cartón: una solución excelente y económica por si la casa (nueva) no tiene cocina  o bien cuando la cocina es tan vieja que  es mejor quitarla y poner una cocina de cartón

• también es muy recomendable para uso en pisos piloto

hay muchos tipos de cartón y diseños en el mercado. entre ellos, se puede distinguir los muebles de cartón marrón y los de blanco. la mayoría de los muebles de cartón marrón son muy resistentes, sobre todo si son de cartón corrugado. por otra parte, no son tan atractivos dado que se parecen más a cajas de mudanza. en cambio los muebles de cartón en distintos colores (por ejemplo en blanco) que hay actualmente en el mercado, se presentan como muebles modernos de verdad, además algunos vienen con fundas de tela, para poder presentar un hogar que invita aun más. el inconveniente de estos muebles  es que no se puede sentar encima de ellos, pero durante una época de venta tampoco hace falta

la clave para presentar bien los muebles de cartón es la decoración. hay que añadir toques de decoración para que la casa se convierta en un hogar que invita. añade cojines, mantas, plantas y cortinas y ya verás la diferencia  que hay con respecto a una casa vacía. un profesional de home staging sabe perfectamente cómo utilizar los muebles de cartón y crear un hogar que  atraiga. fácilmente, puede ser la diferencia entre vender o no vender

dentro de nuestra serie de nuevas tendencias (conocer el barrio y home staging virtual) esta vez queremos hablar del uso de las redes sociales para la venta de una vivienda. hemos conocido unas iniciativas muy originales: vender una vivienda a través de un blog o vender tu casa utilizando las redes sociales. nos han gustado mucho estas ideas que resultan muy creativas y esperamos que estos ejemplos te puedan servir de inspiración

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para vender una vivienda ya no basta con poner el cartel de “se vende” en la fachada. hay que destacar la vivienda, intentar que resalte de la oferta de todas las demás. se pueden aplicar los servicios de home staging, pero hay muchas otras formas de hacerlo

hoy en día, muchos compradores de  vivienda empiezan su búsqueda  orientándose online. seguramente con una visita a los portales inmobiliarios, o leyendo revistas online, blogs, tweets etc.; acudiendo en definitiva a todo aquello que te pueda ayudar en encontrar la casa que buscas a un precio razonable

tienes que recordar que, como vendedor, debes de usar todos los posibles canales conjuntos pues fortalecerá y optimizará mucho tus esfuerzos para vender tu casa. aparte de twitter o facebook, puedes también pensar en canales en youtube, flickr o picasa. estos foros, cada uno con su propio púbico y su propio perfil, pueden ser útiles para publicar más detalles de una vivienda. o escribe un artículo sobre tu casa en grupos especializados en linkedin. cuanto más salga el anuncio en las redes sociales, más alto será su ranking en google y más fácil que a un comprador potencial le llame la atención

piénsalo como una campaña de marketing online hecha a medida para tu vivienda. la buena preparación es esencial: averigua qué palabras claves se usan en la búsqueda y úsalas en la descripción del anuncio, o incluso en el título de un blog sobre la vivienda. si es preciso, cuenta con la ayuda de un profesional; hay muchas empresas especializadas en el posicionamiento de estas palabras claves (“seo”)

adicionalmente, cuando estés anunciando tu vivienda, recuerda que no bastará mencionar tu casa una sola vez en un tweet, sino que deberías contarle al comprador potencial una pequeña historia personal sobre tu casa. no hace falta que se trate de una descripción muy extensa, pero el ofrecer al menos unos detalles originales o unas experiencias personales te ayudarán mucho. con ello conseguirás despertar en la imaginación del comprador el interés por la vivienda

un buen ejemplo sobre cómo funciona contar una historia de una casa es el siguiente blog https://mimundoenventa.blogspot.com.es

en este blog se presenta su propia casa con unas fotos, un plano y todo “lo usual”, pero además nos muestra cómo se puede organizar una cenita en la casa, (¡incluyendo recetas!), cuánto tiempo se tarda en llegar al centro de madrid y se nos dan más datos de la vida cotidiana. incluso se nos muestra en unos videos cómo encender la chimenea: “la estrella de la casa”. de esta manera, el comprador potencial puede observar cómo es vivir en esta casa e imaginarse él mismo viviendo en ella. además, todos los muebles de la casa están en venta y la propietaria nos cuenta dónde los ha conseguido o comprado. nos ha parecido una idea muy original que nos ha llamado mucho la atención

otro ejemplo del uso de las redes sociales es un caso australiano, donde consiguieron vender una casa en solo 6 semanas, incluso por encima del precio de venta. era una colaboración entre el propietario, el agente inmobiliario y una agencia de marketing, utilizando una variedad de redes sociales. fue un proyecto muy bien preparado, elaborando una estrategia de marketing inmobiliario. si te interesa saber más sobre este proyecto, aquí puedes leer más sobre la estrategia y aquí puedes ver el blog de esta casa (ambos links en inglés)

obviamente entendemos que no se pueden vender todas las casas de estas formas – además que se trata de estrategias muy laboriosas - pero sí puedes copiar algunas ideas e ir probando lo que funciona o lo que no funciona para tu casa. ofrecer tu casa en las redes sociales puede marcar la diferencia entre vender o no vender